sábado, 16 de noviembre de 2024 08:45
Por medio del Gobierno nacional, a través de un decreto oficial, anunció el cierre del fondo fiduciario que sostenía el programa ProCrear y la puesta en marcha de un sistema de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo. La medida se oficializó mediante el Decreto 1017/2024, anunciado este miércoles por el vocero presidencial Manuel Adorni y ejecutada por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger.
Esta iniciativa busca ampliar las opciones de financiamiento en el mercado inmobiliario y fomentar la libertad económica promovida por la administración de Javier Milei.
Sturzenegger explicó que la nueva política «permite el otorgamiento de hipotecas contra boletos de compraventa en emprendimientos en pozo», una modalidad que ofrece mayor flexibilidad para la financiación de proyectos en construcción. En el nuevo esquema, los boletos de compraventa podrán registrarse y negociarse libremente en el registro de la propiedad, ampliando las alternativas de financiamiento disponibles para desarrolladores y compradores.
En la mima línea, el ministro destacó que esta iniciativa es un paso hacia la reducción de regulaciones estatales en el sector privado, facilitando así el acceso a nuevos activos subyacentes en el mercado financiero.
En la gestión nacional, la política de hipotecas divisibles se centra en ofrecer una nueva modalidad de crédito que permite que la deuda hipotecaria inicial y su garantía puedan fraccionarse en partes independientes. Esto implica que cada unidad de un proyecto inmobiliario, como un edificio o complejo de viviendas, pueda llevar su propia porción de hipoteca. Este sistema permite que, en lugar de asumir la totalidad de la deuda al momento de la compra, cada comprador adquiera solo la porción correspondiente a su unidad específica, lo que facilita las transacciones sin necesidad de cancelar la hipoteca global.
La implementación de este sistema, según explicaron desde el Gobierno, busca dinamizar el mercado inmobiliario, ofreciendo a los desarrolladores y compradores nuevas herramientas financieras para adquirir propiedades en etapa de construcción.
«El crédito hipotecario constituye un instrumento fundamental para el acceso a la vivienda, el desarrollo de la inversión privada y la reactivación económica y productiva en el territorio nacional», afirmaron fuentes oficiales en el comunicado que acompaña el decreto.
Según el ejecutivo, esta modalidad podría ser clave para que más familias accedan a una vivienda propia y, a la vez, para incentivar el crecimiento del sector de la construcción y sectores relacionados.
El decreto establece, que los requisitos para la creación de una hipoteca divisible. En primer lugar, el inmueble debe estar libre de gravámenes o, si los hubiera, estos deben ser reconocidos por el acreedor. También debe presentarse un proyecto que describa la modalidad de la subdivisión, incluyendo el número, las características y el destino de las unidades funcionales o lotes. Este proyecto debe detallar el diseño urbanístico planificado.
Una vez completada la subdivisión, el inmueble puede transferirse o constituirse en un derecho real de superficie para cada adquirente. A su vez, el crédito y la garantía hipotecaria se dividirán y afectarán a cada unidad individual por el saldo de deuda correspondiente. Esto implica que cada adquirente será responsable de su propia deuda, de acuerdo con las condiciones pactadas con el acreedor hipotecario.
Además, el decreto permite que las hipotecas divisibles puedan ser cedidas, securitizadas, integradas en fideicomisos financieros o usadas para la emisión de letras hipotecarias. Esto amplía las posibilidades de financiamiento, al facilitar que las hipotecas sean objeto de transacciones secundarias en los mercados financieros, promoviendo así una mayor liquidez en el sector inmobiliario.
El decreto también habilita la posibilidad de establecer hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esto implica que se podrá hipotecar el derecho de construir o desarrollar en un inmueble, ya sea sobre el suelo, el vuelo o el subsuelo, durante el plazo de vigencia de dicho derecho. De esta manera, el decreto abre la puerta a la construcción en áreas específicas del terreno, las cuales deberán ser descritas en documentos cartográficos de acuerdo con las normativas de cada jurisdicción.
Esta medida tiene como objetivo promover el desarrollo de proyectos inmobiliarios en zonas urbanas densas, optimizando el uso del espacio vertical y permitiendo que se creen propiedades hipotecables sobre la base del derecho real de superficie, sin necesidad de poseer el suelo en su totalidad.