Las inmobiliarias están preocupadas porque consideran que los bancos están demorando los trámites para aprobar hipotecas. El ímpetu arrollador que tuvieron los primeros financiamientos con garantía real de hace unos meses, ahora se estaría apaciguando porque a las entidades les escasea el fondeo.
Un trámite que hace unos meses se demoraba 25 días ahora se estaría resolviendo en 45 según dicen. Debido a ello, el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires ya le ha pedido sendas reuniones a los directivos de la Asociación de Bancos de la Argentina (ABA) y de la Asociación de Bancos Argentinos (ADEBA), las dos principales entidades que representan al sector financiero.
Y lo que sospechan es que la demanda de créditos hipotecarios ya llegó a un límite en el cual las entidades pueden “bancarlos con espalda propia”. A partir de ahora van a necesitar fondearse en el mercado para poder seguir abasteciendo a los pedidos o buscar alguna otra solución. Por ahora, se estaría tratando de complicar un poco la oferta.
“Hubo un aumento de tasas de interés, pero fue mínimo”, explicó Martha Liotto, expresidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA). Liotto, titular de una de las inmobiliarias mÁs importantes de la ciudad señaló que “los bancos están demorando la tramitación, pero eso es algo interno”.
Según dijo cuando arrancaron las ofertas de hipotecarios a principios de este año los primeros en pedir fueron los empleados bancarios y los propios clientes de los bancos y en ese momento salieron rápidamente a los 20 días. El mercado de la ciudad de Buenos Aires llegó a un nivel de unas 1.000 hipotecas mensuales y en crecimiento. Pero ahora la resolución de una carpeta está demorando unos 40 días.
Eso se debe, según especulan entre las inmobiliarias, a que ya los bancos están agotando el fondeo propio para abastecer a la demanda. Es momento en que tengan que salir al mercado a “trasladar” el riesgo.
Securitizar es la solución
En ABA, según señaló hace unos días Claudio Cesario, su presidente, se espera para el año próximo la posibilidad de securitizar las carteras para conseguir nuevos fondos y así continuar la rueda. Pero mas allá de ello, consideran que hay que tener cuidado, ya que la situación macroeconómica del país no está resuelta todavía. Cualquier problema que pudiera existir en el futuro, como por ejemplo, un recrudecimiento de la inflación, pueden tornar a los bonos que tengan a las hipotecas como activos subyacentes, como algo riesgoso.
La otra manera en que los bancos están tratando de acotar la oferta ha sido una suba de las tasas de interés, aunque esto ha sido mas bien marginal. Las tasas en algunos bancos subieron entre medio puntos y 3 puntos y medio. Las otras opciones han sido reducir el plazo de financiamiento o modificar el porcentaje del valor vivienda a ser financiado.
De acuerdo con datos de The First Capital Group, en base a información del Banco Central, las líneas de créditos hipotecarios, incluidos los ajustables por inflación/UVA, durante noviembre tuvieron una suba del 21,9% con respecto al stock de $1,2 billones del mes anterior.
Los créditos hipotecarios entonces ya acumulan en los primeros 11 meses del año $1,5 billones con un crecimiento de 151,7% nominal, por debajo de la inflación. En The First señala que la línea de hipotecarios «logró colocar más en noviembre que durante el mes inmediato anterior, demostrando así que aún no ha encontrado su techo de colocación y generando una importante expectativa en el público demandante».
Cuánto cuesta una vivienda en salarios
El cálculo puede ser bastante sencillo pero explica las dificultades que pueden tener los sectores medios de la sociedad para acceder a un crédito hipotecario. El valor de un departamento o propiedad se ubica en 100 salarios promedio de la economía registrada.
Es decir, que una persona debería ganar el equivalente a dos salarios promedio o algo más como para poder aspirar a comprar una vivienda en el término de unos 8 años. Así presentado el tema, el problema de la vivienda en Argentina y en la mayoría de los países, no se relaciona tanto con el financiamiento a través de préstamos hipotecarios, sino con la brecha entre ingresos y precio de las viviendas que se ha ido ampliando en las últimas décadas.
Hoy el recurso para que las personas reemplacen el pago de un alquiler por una cuota de un préstamo hipotecario es la salida de vastos sectores de clase media, en muchos casos monotributistas, para salir de esa situación.
El precio en dólares
Liotto señala que hasta el año pasado un propietario que fijaba el valor de su departamento en u$s100.000 recibía ofertas por u$s70.000. Ese escenario está cambiando. Ahora se puede arreglar la operación por u$s85.000.
Las estadísticas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires indican que en octubre el valor promedio de las propiedades escrituradas durante octubre fue de unos u$s104.000. El precio promedio en dólares subió 19% respecto de 2023. Se anotaron casi 6.000 operaciones, lo que marca una recuperación del mercado en términos interanuales del 16%.