En agosto, la inflación desconcertó a muchos al reflejar un aumento del 4,2% cuando los economistas y hasta el mismo Gobierno estimaban que estaría por debajo de ese nivel, siguiendo una tendencia hacia la desaceleración. Esta misma sorpresa volvió a encender alertas en el mercado de los alquileres, Sucede que, en el mismo lapso, el aumento promedio de las locaciones llegó al 5,3% mensual, superando a la inflación general.
Se trata de la primera vez en lo que va de 2024 en la que se da un incremento mensual real en el valor de los alquileres para vivienda, según el Colegio Inmobiliario, entidad que agrupa a los corredores de la Ciudad de Buenos Aires. Lo insólito es que este aumento de precios se da en un contexto de incremento en la oferta de propiedades volcada al mercado locativo. Un efecto derivado de la derogación de la ley de alquileres.
Según los datos del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 en diciembre de 2023, la oferta de inmuebles para alquiler de vivienda creció un 178,78% en la Ciudad de Buenos Aires. Y recuerda que dadas las características urbanas del distrito, el 95,72% de la oferta son departamentos.
También, de acuerdo con los datos que maneja la plataforma ZonaProp, el volumen de oferta hoy es 3,2 veces superior a la registrada en febrero de 2023, mínimo de la serie.
En materia de precios, de todas maneras, si se tiene en cuenta el período enero-agosto, el valor de los alquileres sigue mostrando una caída en términos reales: totalizan un alza del 31,5% frente a una inflación acumulada del 70,6%, lo que implica una baja real del 39,1% en lo que va del año.
Los precios también subieron por encima de la inflación en el Gran Buenos Aires. Según otro informe de ZonaProp, en esta zona, en agosto el alza fue mayor al 5% En GBA norte el precio medio para alquilar un departamento subió un 5,3% y en GBA oeste-sur, un 5,6%.
También, según los relevamientos de los avisos publicados en el AMBA, en la plataforma de Mercado Libre, los alquileres en pesos mostraron un incremento sostenido, destacándose especialmente en GBA Oeste con un 6.7%, seguido de GBA Norte (6,%), GBA Sur (5,6%) y CABA (4,5%) en comparación con julio de 2024.
Mas alla de las variaciones puntuales de los últimos meses, otros referentes del mercado sostienen que “el mercado de alquileres sigue buscando un valor de equilibrio y subrayan que, en lo que va del año el precio de publicación de las ofertas cayó en términos reales”. ¿Seguirá esa tendencia?
Cómo son los contratos de alquiler en la era Milei
Por otro lado, los contratos en pesos y a veinticuatro meses continúan siendo los preferidos por las partes. Los inquilinos y propietarios están consensuando en su mayoría contratos con ajuste cuatrimestral, utilizan el IPC (Índice de precios al consumidor publicado por el INDEC) o el ICL (Índice para contratos de locación publicado por el BCRA) para el cálculo de las actualizaciones.
Según lo informado por el Colegio Inmobiliario, en agosto la participación de la oferta de inmuebles en alquileres para vivienda fue del 16,16% del total del mercado inmobiliario porteño, con un incremento del 0,31% en volumen ofertado.
Según la información del Colegio, los seis barrios con mayor oferta de alquileres son Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. Estos explican el 60,92% de la oferta total (promedio de oferta publicada en diferentes portales).
Sobre los precios, Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarias de Argentina (CAMESI), reflexionó: «Si se establecieran mecanismos de ajuste similares a los observados en países europeos, con topes máximos y revisiones periódicas, el mercado podría ganar en previsibilidad y confianza».
Y agregó: «Además, una mayor estabilidad en los precios de alquileres podría fomentar la inversión en el desarrollo de nuevas propiedades destinadas a renta, aumentando así la oferta disponible».
NE